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Acheter à Megève depuis la Suisse : cadre juridique, fiscalité, financement.

L’acquisition d’un bien immobilier à Megève par un résident suisse ne relève d’aucun régime d’autorisation. La LFAIE (Lex Koller) et la loi sur les résidences secondaires (Lex Weber), qui encadrent l’acquisition immobilière sur le territoire suisse, sont sans application en France : un résident suisse y acquiert une résidence secondaire dans les mêmes conditions qu’un résident français, quelle que soit sa nationalité. Les spécificités d’une acquisition transfrontalière se concentrent sur trois volets — fiscalité conventionnelle franco-suisse, structuration de la détention, financement — qui se traitent en amont de l’avant-contrat. L’arc lémanique constitue le premier bassin d’acquéreurs de la station : 35 % de la clientèle d’ARES y réside. Notre bureau de la rue du Rhône, à Genève, permet de conduire ces opérations des deux côtés de la frontière, en coordination avec notaires et conseils fiscaux.

Position de Megève dans le patrimoine des résidents lémaniques

Megève est une des stations les plus proches de Genève : environ 70 km par l’autoroute A40, soit une heure de trajet depuis le centre de Genève comme depuis l’aéroport. Cette proximité place le bien dans la catégorie des résidences d’usage hebdomadaire, et non saisonnier — un facteur déterminant de valorisation sur le long terme. La présence des familles genevoises à Megève est par ailleurs ancienne et structurelle ; elle précède de plusieurs décennies les restrictions suisses actuelles sur les résidences secondaires.

Inapplicabilité des restrictions suisses (LFAIE / LRS)

Deux législations fédérales encadrent l’acquisition immobilière en Suisse : la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, dite Lex Koller), qui soumet à autorisation l’acquisition par des personnes à l’étranger, et la loi sur les résidences secondaires (LRS, dite Lex Weber), qui plafonne les résidences secondaires à 20 % du parc de logements de chaque commune. Ces deux textes ont un champ d’application strictement territorial. Il en résulte, pour une acquisition à Megève :

Fiscalité du résident suisse propriétaire en France

Le cadre conventionnel est ancien et stable : convention franco-suisse du 9 septembre 1966 en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune. Les principaux points d’attention :

Détention. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique aux non-résidents à raison de leurs actifs immobiliers nets situés en France excédant 1,3 M€. La convention attribue l’imposition de la fortune immobilière à l’État de situation du bien ; l’imposition cantonale sur la fortune en tient compte selon les règles du canton de résidence.

Revenus locatifs. Les revenus tirés de la location d’un immeuble situé en France sont imposables en France.

Plus-value de cession. Imposition en France, avec abattements pour durée de détention conduisant à l’exonération d’impôt sur le revenu au terme de 22 ans et de prélèvements sociaux au terme de 30 ans. Les cédants affiliés à la sécurité sociale suisse bénéficient, sous conditions, d’un taux de prélèvement de solidarité réduit en lieu et place des prélèvements sociaux de droit commun.

Transmission. La convention franco-suisse en matière de successions de 1953 a été dénoncée par la France avec effet au 1ᵉʳ janvier 2015. En l’absence de convention, les droits de mutation français s’appliquent selon les règles internes, avec des situations de double imposition possibles selon le canton. La structuration de la détention — acquisition en direct, société civile immobilière, démembrement — s’examine en conséquence avant l’acquisition.

Ces éléments sont donnés à titre d’information générale et ne constituent pas un conseil fiscal. Chaque opération est examinée avec le notaire instrumentaire et, le cas échéant, les conseils fiscaux de l’acquéreur en France et en Suisse ; nous coordonnons ces intervenants dès la phase d’avant-contrat.

Financement de l’acquisition

L’acquisition se dénoue en euros, par acte authentique reçu par un notaire français. Trois schémas usuels : acquisition sur fonds propres ; crédit auprès d’un établissement français, plusieurs banques prêtant aux résidents suisses selon leurs critères propres d’appréciation des revenus en francs suisses ; financement en banque privée, adossé aux avoirs existants — schéma fréquent pour les patrimoines déjà bancarisés à Genève. L’exposition au change CHF/EUR s’anticipe au stade de l’offre. Nous orientons vers les établissements compétents sans nous substituer à eux.

Accès

Genève – Megève : environ 70 km par l’A40, une heure de trajet depuis le centre-ville comme depuis l’aéroport international de Genève. L’altiport de Megève accueille l’aviation privée.

Le bureau de Genève

La majorité de nos dossiers lémaniques s’ouvrent à Genève. Le bureau de la rue du Rhône permet de recevoir l’acquéreur sur place, de qualifier la recherche en toute confidentialité et de présenter, individuellement et sous engagement de confidentialité, des biens non diffusés publiquement — 60 % du portefeuille ARES est commercialisé hors marché (observatoire ARES). ARES opère selon les usages des deux juridictions : régie côté suisse, agence immobilière côté français ; l’équipe travaille en français, en anglais et en russe.

Décrivez-nous votre recherche : nous vous recevons à Genève ou à Megève et revenons vers vous sous 24 heures, en toute confidentialité.

Questions fréquentes

Un résident suisse peut-il acheter librement un bien à Megève ?
Oui. La LFAIE (Lex Koller) et la LRS (Lex Weber) ont un champ d’application limité au territoire suisse. Une acquisition en France n’est soumise à aucune autorisation ni quota, quelle que soit la nationalité ou la résidence de l’acquéreur.
La Lex Weber limite-t-elle les résidences secondaires à Megève ?
Non. Le plafonnement des résidences secondaires à 20 % du parc communal résulte d’une loi suisse, sans effet en France. Le droit français ne contingente pas les résidences secondaires.
Quelle est la durée du trajet entre Genève et Megève ?
Environ une heure par l’autoroute A40 (environ 70 km), depuis le centre de Genève comme depuis l’aéroport.
Un compte bancaire français est-il nécessaire ?
Non. Le prix s’acquitte en euros par l’intermédiaire de la comptabilité du notaire. Un financement bancaire français ou en banque privée peut en revanche conduire à ouvrir une relation bancaire dédiée.
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